阳学文：房地产与城市策划大师

　　他策划的每一个楼盘都成为明星楼盘

　　他服务过的许多开发商都成为品牌企业

　　他不是投资商，不是开发商

　　但投资商、开发商在项目拿地前

　　纷纷通过他的邮箱：yxwconsultant@sina.com向他咨询

　　他不是政府官员

　　但一些市长、县长在新城区开发时聘请他做总策划

　　他以生动、幽默、富有激情的演讲

　　被多个知名大学聘为客座教授

　　成为我国房地产专业培训的开拓者

　　应邀多次代表湖南参加全国性“房地产高峰论坛”，

　　为“地产湘军”争得了荣誉。

　　他就是——

　　 阳学文：房地产与城市策划大师

　　传奇

　　14岁上大学，尔后进入清华大学攻读房地产MBA；二十岁刚出头，便担任湖南航天局群工处处长兼局团工委书记；让常人更不能理喻的是功成名就后，只身闯荡深圳，在完全陌生的房地产界孤注一掷。一年后，他创办了我省第一个房地产全程策划专业机构——阳学文策划工作室，并出任我省最大的房地产销售代理公司建安房屋总经理。特别是这些年来，他和他的团队创造了三湘楼市一个又一个第一，一切都像在玩传奇。作为我省最具影响力的房地产全程策划专家和城市营运专家，组织或参与了银华大厦、创远花园、国际IT城、和府酒店式公寓、顺天财富中心、安居乐商贸公寓、新时空1号、滨江·财富硅谷、中天广场、湘域中央、金色屋顶、长株潭融城、安化生态新城、邵阳佘湖山新城等一系列明星楼盘和新城区的策划，他用不平凡的经历见证历史；十年磨一剑，由阳学文策划工作室创造的“全程策划+管理咨询+实战培训”的顾问模式，已成为我国房地产营销策划界所推崇的三大致胜宝典之一。由其创立的“R+A”（房地产RealEstate全程运作与广告Adverstising整合推广的完美结合）全新房地产营销推广模式，给我国房地产营销带来革命性的突破。丰富的阅历、开阔的视野，前瞻的思维，使他成为我省房地产策划的领军人物，被业界推选为湖南房地产与城市营销策划联盟主席，被建设部全国城建培训中心和多个知名大学特聘为教授。日前，又荣获“房地产与城市策划大奖”。

　　出奇制胜,超越竞争对手

　　90年代初房地产泡沫破灭，芙蓉路沿线已出现众多“大坑”，国民经济极不景气，在当时，投资写字楼被认为是不合时宜。

　　加之，平和堂、华侨大厦也在此时开始投资兴建，内外压力迫使银华早做抉择。阳学文策划工作室敢为人先，善于另辟蹊径，不与对手进行同质正面交锋。银华大厦力求打造“三湘第一写字楼”，在设计上强调现代感；经营上率先提供24小时酒店式物管服务，完善配套，实施一站式办公商务模式；营销策划上以出奇制胜的卖点定位、重磅出击的新闻炒作、地毯式搜捕的直销手段，最终实现2个半月全部招租完毕的奇迹。而今，银华大厦不但被评为我省“十佳建筑”，而且已成为财税过千万的楼宇经济的典范。

　　打造长沙楼市“第一窗口”

　　2003年，景鹏房地产公司拆巨资购置了位于长沙袁家岭第六中学的校址宗地，占地27.73亩，总建筑面积10多万平方米，计划开发理念全新的“湘域中央”项目。为了确保项目的成功，该公司委托阳学文工作室全程策划。阳学文认为：湘域中央应定位为一个集商务办公、居住、酒店、商业、休闲娱乐为一体，各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的街区群体，成为长沙CBD发源地的“城中之城”和核心坐标。要实现这一目标，必须“高起点规划、高标准施工、高姿态入市”，从而打造出长沙城市中央具有较高居住环境质量的和谐社区。　　

　　楼盘应突出自身特色，形象要大气、时尚、简约；外墙采用节能环保建材；层高3.15米，创造新高度；电梯采用德国蒂森克虏伯高速电梯，构筑出高效垂直交通；配套上应规划一个8000平米的中心广场和一个3万平米的地下停车场。由于一系列的成功运作，湘域中央现已成为引领长沙地产界的“榜样工程”，解读长沙楼市的“第一窗口”。

　　挑战“不可能完成的任务”

　　滨江·财富硅谷前身为湖南科技会堂，是河西有名的烂尾滞销楼盘，位于长沙市高新技术产业开发区火炬城内C2组团，地处潇湘大道，面向沿江风光带。

　　停工好几年后，2004年由长沙麟辉集团接手继续开发。此时，长沙写字楼市场走入低谷，从“以高价销售为主，大面积交易”走向“以租为主，价格直线下降”的阶段，写字楼销售日渐困难，大部分写字楼不得不寻求另外一种出路，开始租赁，而租金也一蹶不振，租价已经从2元/平方米·天大幅下降到0.8元/平方米·天。面对重重巨大压力，市场对写字楼的信心降到冰点以下，在这个情况下启动项目，难度不言而喻。特别是要在很短时间内全面完成销售，回笼资金，在很多人看来是一个不可能完成的任务，几十个策划机构纷纷退却，在开发商诚意邀请下，阳学文策划工作室决心背水一战，与开发商共进退，抢滩大河西。策划上，出奇制胜，将滨江·财富硅谷定位为长沙第一个创业型江景写字楼、中小企业孵化基地，差异化使滨江·财富硅谷脱颖而出，在群雄逐鹿的长沙写字楼市场格外引人注目；产品设计上实现创新，率先引入双循环车道、背景音乐和管道直饮水，提升写字楼品质；在整合推广上，新闻炒作先行，软、硬广告跟进，公关活动促销，采用“先软后硬、以软带硬”的套刊广告滚动发布，连续刺激市场，激活区域版块；开展“江景办公空间竞拍”，通过拍卖活动，制造新闻焦点，提升滨江·财富硅谷的市场认知度，使项目快速销售，卖得快且卖得贵；营销策略上，采取突破重点客户和地毯式搜捕的直销手段；物业管理，引入香港写字楼顶级物管品牌历思联行。在有限的时间内玩一场不按牌理出牌的短平快，通过形象体系的完整建立，重塑购房者的信心，以独特的创意直击目标客户，在最短时间走最短路线，完成一场看上去不可能的战争！

　　销售全线告捷，一扫长沙写字楼颓势，创下当年写字楼奇迹。

　　在很短的时间内，不但全面完成了塔楼的销售，而且将裙楼分别卖给了我国著名休闲品牌重庆富侨和长沙房地局河西交易中心，开创了长沙写字楼裙楼销售的先河，为长沙写字楼策划创造了前所未有的经典案例。

　　要太阳从西边出来

　　“宁要河东一张床，不要河西一间房”。90年代初，河西地贱似不可扭转。当年，河西的房价在600元/平方米以下，可是创远集团和阳学文策划工作室将他们开发策划的创远花园的售价定位在1200元/平方米以上，很多业内人士认为不现实，有的甚至说：要卖1200元/平方米，除非太阳从西边出来。

　　敢为人先的阳学文硬是不服输，他偏要太阳从西边出来，他对创远花园的高楼价充满信心。

　　因为经过调研，阳学文策划工作室发现河西是块宝地。高校林立，大医院遍布、高新技术开发区方兴未艾，高学历、高收入人群密集，湘江二桥动工兴建，长沙市委市政府即将西迁……种种事实说明。“江”不再会作崇，“东”“西”不再遥远，河西地产将如醒狮吼响。住在河西必将成为一种趋势，河西需要一个高档楼盘来满足高收入人群的居住需求。而创远花园正好填补了这一市场空白。

　　营销策划方面，阳学文“以势造市”，以创新思维去挖掘、整合并放大区域资源，烘托出一个大“势”，再以这个大势去构造和拓展更大的市场；“合纵联横”，联合周边的楼盘，一起炒作，开展大型活动，炒热整个版块。从而使创远花园成为当年开发、当年销售完毕、当年入住的“长沙十大明星楼盘”，掀开了河西楼市崭新的一页。

　　跳出地产做策划

　　阳学文认为，国际IT城能在电子行业一片萧条的时候投资兴建完全是一种策划在起作用。据悉，1999，整个电脑市场呈现饱和状态，七大电脑城日薄西山，后来，长沙电脑城关门大吉变成了菜市场。

　　渗淡经营之时，再建电脑城无异于“发宝气”。

　　阳学文策划工作室调查发现：一是现有电脑城之所以做不旺，主要是由于规划设计滞后，空间布局不合理；因此，国际IT城的开发必须高起点，采用中空设计，配置垂直电梯和扶梯。二是由于芙蓉区最大的黄泥街书店整体搬迁至定王台，寻求新的税收来源成为芙蓉区政府的重点工作。国际IT城地处朝阳路，恰处于芙蓉区的管辖之内。于是打造“长沙中关村”将成为复兴经济的一大举措。经策划，与政府联办的“提升朝阳电子街品位暨国际IT城经营研讨会”隆重拉开帷幕，一时间，冰点成为热点，国际IT城炙手可热，很多经销商纷纷从其他几大电脑城迁入国际IT城。“这就是跳出地产做策划，不战而屈人之兵”，阳学文最善于理性把握市场形势。

　　创造价值一个亿的城市策划

　　地处湘中的安化县，是湖南第三大县。进入21世纪，随着国家对中西部经济发展的重视及城市化进程的进一步加快，安化经济的繁荣，进入一个快速的发展时期。

　　为了推动城市化进程，带动房地产开发和旅游产业的发展，从而带动整个县域经济腾飞。2005年，安化县委县政府作出重大战略决策，举全县之力开发南区新城。那么，怎样搞好新城开发呢？安化县领导特专程赴省会长沙，请阳学文出任南区新城总策划。

　　阳学文教授认为：城市运营是城市发展的系统工程，实际是解决三个问题：即定位、定性、定量。其三个基本要求：一、城市运作市场化。二、城市增值化。城市的内涵和价值必须历久弥新，随时间的推移而越来越珍贵。三、城市个性化。个性化具有排它性，能够产生核心竞争力。

　　阳学文和他的团队调研分析后指出：南区应以全新的规划理念、全新的城市运营思路、高起点地开发建设。力争把新城区建设成为一个集行政办公、商业贸易、旅游、休闲、娱乐、居住于一体，富有安化山城特色及文化品位，与时代同步的现代化生态新城。要达到这一目标，只有走“联合开发”的中国式城市运营之路，也就是政府、商人和其他非盈利组织间通过成立联合机构，在风险、资源、技能、资金等方面进行优势互补，以实现多方目标的价值最大化。

　　阳学文就安化生态新城提出以下策划要点：合理布局各地块，尽量使每个地块都可拥有独特的山景或水景，提升土地的景观价值；引入优势品牌，使土地内的竞争走向高水平的开发，促使土地价值在开发中得到最大的体现；通过策划及宣传炒作，提升新区的品牌价值。通过依山就势的规划设计，减少三通一平的工程量，从而节约开支，降低成本；通过多元化的城市经营手段，如：出售道路、桥梁的命名权，出租或出售广告牌位、电话、书报亭、公厕等城市家具创收从而增加收入。

　　通过上述措施的实施，预计可使南区土地售价在现有基础上提高10—20万元/亩，出售1000亩土地即可增收过亿元。同时减少土方外运量近50万方，可节约开发成本1000万元。

　　雄关漫道真如铁，而今迈步从头越。

　　阳学文和他的团队正胸怀着“以专业水准对资源进行整合、以科学的研发态度，带动楼市发展、做中国一流的房地产全程策划机构”的宏大理想，阔步前行，奔向更加灿烂的明天！