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由开发时代进入城市更新时代,老城旧房如何重现生机?

发布时间: 2018-09-26 11:17:31 编辑:城视窗 来源: 原创 浏览次数:
中国的城市发展速度超乎常人的想象,而城市的衰老也早已开始。如何让现有的存量发挥新的作用、带来新的价值?如何让城市在不盲目扩张的前提下满足更多人的需求?这就是中国城市更新论坛所要探讨的问题。


 

 


中国城市更新论坛做了什么?
一直以来,中国的城市发展速度超乎常人的想象,而城市的衰老也早已开始。旧厂房、旧办公楼、旧街区……这些丧失了以往活力与功能的建筑与空间,是等待拆除,还是通过更新来重现光彩、产生更大的价值?中国城市更新论坛正是探讨这类问题的平台。2018年9月20-21日,中国城市更新论坛集聚中外城市更新专家及城市建设资本专家,探讨了国际发达城市的更新经验和当下及未来中国城市更新面临的诸多问题及发展机遇。本届论坛的主题是:“创新改变城市,技术重构价值!
 

 

网易传媒副总编、主持人 姚长盛

今年是第二届中国城市更新论坛,而中国城市更新也往前走了一大步。中国城市更新前路如何,我们请中国城市更新论坛主席、高和资本的创始人苏鑫先生发表他的观点。
 
 
为什么发起城市更新论坛 
中国城市更新论坛主席 苏鑫
 

 

 
为什么举办城市更新论坛?
本届论坛有74家理事发起机构,我们能看到,不动产行业正在由开发时代进入城市更新时代。城市更新不是简单的房地产,而是金融和高科技推动的现代服务业
 
城市更新“三·三说”
第一“说”:中国城市更新有三个阶段。第一阶段像人的幼儿期,特点是外资主导、单体改造,没有业态的变化;第二阶段是少年期,特点是内外投资并举、片区开发、业态升级和内容的改变;第三个时段是从今天开始的,城市更新进入了第三个阶段。

 
第二“说”:中国城市更新有三大发展趋势。第一个趋势就是空间的智能化,让城市更新和高科技结合起来;第二个趋势是楼宇的产业化,北京在推动腾笼换鸟,应该让产业跟城市更新结合起来;第三个趋势就是业态的复合化,城市更新要与消费升级结合。
第三“说”:对2035年的三大预测。第一是房地产行业上市50强中将有一半从事城市更新领域;第二是市值超千亿的REITs多于十家;第三是居住、办公、商业的空间全部智能化。
城市更新是一头笨重的大象,需要政府、市民和从业者们共同努力推动
 
 
中外城市更新案例及政策比较与借鉴&《中国城市更新研究报告》发布
住建部政策研究中心主任 秦虹
 
关于《城市更新》

《城市更新》这本书比报告精简,它是智库类型的书,内容分为四个方面:规律、经验、制度、金融。我们梳理了城市更新的发展规律,研究了国际经验,也总结了制度的支持。从主体看,城市更新最初是政府主导,后来出现市场,最后多方主体共同参与;从效果看,最早追求经济效益,后期则是社会效益。中国的城市化进程非常快,今年的城镇化率已达到58.5%,所以未来城市发展的空间需求主要靠存量更新的支持
 


 


对我国当前城市有机更新的观察和思考
关于中国当前的城市有机更新,我有三点思考。
第一点思考:“旧”建筑要变成“新”空间。它“新”在六个方面:一是复合空间,二是有主题的空间,三是共享空间,四是有服务的空间,五是科技空间,最后是有新体验的展示空间。
第二点思考:旧建筑变成新空间,就需要新的理念,新理念靠什么来实现?我觉得要彰显设计的力量。它是连接投资人、政府、民众等各方面的重要力量,也是实现更新者理念的重要途径。

 

 
第三点思考:城市更新追求的目标是什么?我的想法是“提升品质+激发活力”。城市更新项目仅仅做装修是不行的,要真正提高品质。不过光有品质也未必成功,能“激发活力”、能吸引人实现社会经济效益才是好的城市更新项目。
中国目前的经济转型在由高速度转向高质量,这与城市更新的发展趋势非常吻合。我认为中国的城市更新要走向有机的、高质量的发展,为人民的美好生活贡献一份力量。
 
 
 
创新更新 赋能城市
华高莱斯董事长 李忠
 

 
现在的城市没有吸引力,很多地方缺乏生活。人们发现离开市中心也能照样过日子后,变得不那么需要市中心。因此,要通过旧城改造来增强市中心的魅力。我认为可以从三个方面来改变:
第一,强化体验,用新消费赋能城市。什么叫新消费?首先,新消费不是买商品,而是买体验,突出娱乐性、互动性、场景化;其次,不是单一消费,而是多元的消费。体验要从三个角度来强化:购物+科技,购物+医疗,购物+旅游。
第二,强化交往,用新网络赋能城市。几乎没人能完全解决自己行内的问题,内行人经常看不清行业内的事。社会学家格兰诺维特说过,不同背景、不同观点的人放在一起能有一定的适应能力。跟越不熟悉的人交往,工作反而越有灵感。于是有了“商务社区城市”:混合功能布局,降低交通量,工作、生活无缝连接;多样化的交流场所,一切空间皆可停留;小街区、密罗网,用高密度的交流促进交往。

 
第三,强化熙攘,用新空间赋能城市。要让城市变得熙熙攘攘,“人往人处走”。街道是城市真正的骨架,没有伟大的街道就没有伟大的城市。注意一个趋势,中国人的街道生活现在越来越多,街道化趋势越来越明显。应该重构街景,形成趣味化的街道,激发活力,让街道变成交往空间。街道可以有更多的东西,如“快闪店”。快闪店的本质是单一空间、错时经营,不同时间给不同功能,这能够使空间利用率提高。
强化体验、强化交往、强化熙攘,能让旧城更新,成为恢复城市活力的起搏器。
 
 
什么在推进城市生长?
北大汇丰经济学教授 何帆
 

 
城市生长的动力来自哪里?
从经济学的角度看,城市是交易越来越复杂、越来越紧密后生长出来的,而中国城市的生长不是这样。中国的城市化速度非常快,我们在不到20年的时间里走完了别的国家50年、甚至上百年走过的进程。这其中有一个问题:自上而下的城市化不可持续。那么,城市怎么生长?城市生长的动力来自哪里?
第一,城市生长的真正动力是自下而上的。这是采访了很多城市规划师和居民后得出的结论。我们先看一个概念,单核城市——整个城市围绕一个中心区,这种城市有很多“城市病”。典型的单核城市就是北京,二环以内是它的核。那么何谓多核城市?多核城市没有一个固定的中心,它的生命力就在于自下而上的力量。东莞就是极其典型的多核城市。它的生命力恰恰是自下而上地长出来,每个镇有每个镇的产业,有独特的居民和文化,合在一起变成多核生命体。自下而上的方式看起来效率丢失,实际上安全性在增加。

 
第二,社区的力量。比如在北戴河的楼盘“阿那亚”,我们能看到这种逐渐成长的社群力量。
第三,“城中村”也与城市更新有关。单核城市看到城中村就会拆,这样做会导致整个“生态环境”的破坏。城市就像一个生态系统,里面的乔木、灌木还有地衣都是不可或缺的。很多人想方设法要消灭城中村,但自下而上的力量是不可阻挡、不可忽视的。
当今中国的主要矛盾是人民群众对美好生活的需求和现在不平衡、不充分的发展之间的矛盾。但我们忽视了,人民群众也有自己创造美好生活的能力。当我们注意到人民群众自己创造美好生活的能力后,城市会生长得更好、发展得更好。
 
 
创意改变城市!
同济大学设计创意学院院长 娄永琪
 

 
站在创新改变城市的角度,我有两对问题和假设。
第一对问题和假设是:社区到底是创新的终端还是前端?人们一般在CBD、在园区创新,社区好像是创新链和产业链的终端。但是,硅谷有一个车库文化,世界上最伟大的创新公司就产生在居民的车库里。我们是不是应该把CBD和社区的界限打破
 
第二对问题和假设是:社区里的百姓到底是需求的满足对象还是创新者?你会发现,但凡享受退休生活的人,一般情况下衰老的速度比“退而不休”的人快。那么是不是有一种可能——居民不完全是需求的满足对象,还可以是创新者
 

 
如果前面两个假设成立,那创新的动力怎么发掘?靠设计。设计的价值在很大程度上是被低估的。以前设计是创新链或产业链中的一个环节,而现在设计已经在整个创新链和产业链中起作用。
我们原来认为社区跟创新不沾边。换一种角度思考,社区其实最贴近问题、最贴近消费,社区里面有改变者。社区是非常好的试验田,不管什么样的生存场景都可以放在社区里。
怎么让社区的实验效应发挥到最大呢?应该把大学和社区连在一起。因为大学是创造与传播知识的场所,前沿的、创新的东西是大学研究的对象。
 
    
技术引领城市更新!
优客工场&共享际创始人 毛大庆
 

 
共享办公、共享空间出现的规律    
现在的企业不动产越来越关注人的健康。关于人的健康不仅仅是身体健康,还是心理健康。共享办公是最大地让人放松、舒服、快乐,创新就产生在这样的环境里。共享办公环境让人们在校园文化、俱乐部文化,甚至家庭文化的环境下进行工作,这是一个重大的进步。
共享办公的用户,基本上不用教育就可以形成。共享办公主力客户群大概在25-30岁,他们对共享办公最在意的有两项。一是颜值,颜值高的地方大家都愿意拍照上传,所以颜值成为联合办公特别重要的一个方面。二是智能,设施使用的方便、智能化程度。

 
智能化、智慧化的目的
物理空间与多种智能软件连接的目的非常简单:任何智能物理空间,如果实现了合理规划资源、节省成本、提升体验,就是好的智能空间。
为什么要进行城市更新?因为功能不满足原来的需要,效率低下。而更新的产品必须更高效、更好用、更合理、更适应未来需求。因此设计成了更重要的事情,利用智能手段解决问题是根本。智能在推动着城市发展,共享空间、智能空间是智慧化城市的抓手
最后,智能化的下一步是智能城市。大数据、IOT、云计算、人工智能,强大的智能纠错能力,会让城市更新更精准。
 
 
城市更新中的城市战略
凯辉高德总裁 谈子信
 


城市才是真正应该研究的对象
很多人谈到城市更新,都是以项目为研究对象。其实,城市才是真正应该研究的对象。美国社会哲学家Lewis Mumford有一句话“城市如同语言,是人类最伟大的艺术品”。我们要把城市当做艺术品去打造,要专心、用心,要有情怀、有文化、有温度,更重要的是要给城市以价值。
  
城市更新的目标与作用
城市更新的目标是让更多的人更好地生活在城市的未来。我们更新的对象是城市,服务的对象是市民,以城为心、以人为本这两点是非常重要的。城市更新对城市来说有两个作用。第一,调整城市的容量,包括建筑容量、经济容量、环境容量和社会容量,通过更新去改变城市的承载能力。第二,优化城市的空间,包括公共空间、项目空间和公共交通。
 

 
城市更新必须围绕人的需求
我们要尊重人的差异性,因为城市更新不能离开人的生活,城市里有很多风俗习惯,有很多生活选择,也有很多历史文化、生活追求,我们要通过城市更新塑造这些东西。离开了人的需求的城市更新是无用的更新,最终要让人愿意留在这个城市生活,达到一个城市独有的情感归属。
 
城市更新应该从整体进行把握
城市更新有两个很重要的性质。第一,它是公共管理的行为;第二,它是整体改良的手段。城市更新应该是围绕着城市跟人所做的一些具体的工作。现在大部分城市还停留在项目更新阶段。不同的城市、不同的人的生活还有城市文脉都有差异性。城市更新如果缺乏整体规划,或者只是把项目作为更新主体的话,结果就会导入同样的品牌、项目、内容、文化,会造成“千城一面”的局面,造成不良竞争的状态。我们应该联合起来,整合力量,共同推进具有革命性意义的中国城市更新进程。
  
 
城市规模与交通拥堵
上海交通大学特聘教授 陆铭
 

 
很多人凭直觉认为,人多会带来城市的交通拥堵。其实,人、城市的治理、交通设施会做出相应的改变来适应人口增长。通勤时间有两个影响因素,一是居住地与工作地的距离,二是城市的拥堵程度。城市的拥堵程度跟基础设施、空间布局有关。
从基础设施看,城市发展模式有两种。第一是高密度、窄马路的模式,小马路能进行交通分流;街边有大量人流,形成“街边店”,会使人的生活半径缩小,减少开车和通勤的需求,有助于缓解拥堵。第二是宽马路的模式,没有分流的毛细血管,街边没有商业和服务,导致通勤半径增加。

 
在城市空间布局上,中国存在两个重要问题:职住分离居住与公共服务分离的问题。在中国的城市,拥堵问题不是人口多,而是人怎么摆的问题
今天的城市面临很多问题,我们不能简单地认为,一切都是人多导致的。东京、伦敦、纽约的人口都在持续增长,人口甚至重新回到市中心。人多不是问题的原因。我认为中国在做城市更新之前,需要先更新思想
 
 
圆桌论坛:资本之于城市更新是天使还是魔鬼?
主持人:高和资本执行合伙人 周以升
 

 
在圆桌论坛“资本之于城市更新是天使还是魔鬼”中,黑石集团亚洲房地产部董事总经理阎岩对该问题给出了这样的答案:在推动城市更新时,资本起到了串起珍珠的丝线的作用。她认为“资本像水一样没有好坏之分”,资本应该成为丝线,把人们心中每一颗美好的珍珠连接起来。参与了讨论的还有华融融德资产管理有限公司总经理黄春雨、北京朗姿韩亚资产管理有限公司总经理廖志刚等资深人士。

 

 
周以升最后以简·雅克布斯在《美国大城市死和生》中的话做了总结:“设计一个梦幻城市很容易,塑造一个活生生的城市则煞费思量。”他相信,有了资本的加入,中国城市面貌一定能获得改变。

 

从美国经验谈创新改变城市
康奈尔大学中国中心主任 华颖
 

 
我想从四个角度讲讲最近的观察。
首先,创新是现代社会空间发展、经济发展的最大发动机。多伦多大学马丁研究中心发现,天使资本、创新就业人群有向城市中心重新聚集的趋势。这个趋势很鼓舞人心,至少资本和创新者没有相互剥离。
第二,有三个因素会对更新项目或办公空间产生影响。一是技术,它变化最快;二是最稳定的因素,即人怎样会觉得快乐;最后是建筑的环境,它的变化速率居中。
第三,空间中的用户体验特别重要。设计者要以人的活动与体验为中心来进行设计和更新类型的选择。我特别关注个体需求,因为空间的“使用者”不是一个抽象的概念

 
第四,关于复合空间与“第三空间”。纽约大学已经把生物研发功能放进了城市聚集区,在践行复合空间理念,而中国的大学预留的空间基本上是向外扩的。关于之前陆铭教授讲的职住分离问题,有一个说法叫“第三空间、家、办公室”。“第三空间”本来是购物休闲的空间,但如果能添加办公功能,应该可以缓解上下班费时的问题。
希望这些观察能够对中国城市更新有所助益。
 
 
江户—东京的城市更新
(日本六本木项目的城市更新经验分享)
菅根史郎建筑设计事务所总建筑师 菅根史郎
 

 
东京核心区的六本木新城,是一个民间主导的、耗时近20年的著名城市更新项目。我们管自己的项目叫“66规划”,项目在1984年开始,2003年完成。开业后的15年中,这座76万平方米的新城累计有6亿参观人次,这个数量算是不小了。
我们的项目主要着力于以下几方面:
第一,整个六本木地区的形象。通过多业态,呈现出六本木的艺术、文化气氛。世界上最高的美术馆就在六本木新城森大厦的顶楼。
第二,“防灾城市”的理念。由于建筑之间过近可能导致火灾成片,我们做了路网改造

 
第三,绿化率。原来六本木没有大型的公共绿地,通过这个项目,既提高绿化率,又进行工农业态的融合
这个高密度、低矮的城市中突然出现了一个六本木新城,它的影响会由点到面,现在整个六本木的气氛、形象完全变了。
东京有过去、现在、未来三种形象,它们都融合在一起。而北京比东京的历史更长,我们希望北京比东京的城市更新做得更有魅力
 
 
创新城市实践
芬兰阿尔托大学艺术、设计与建筑学院教授 Jarmo Suominen
 

 
今天我讲的是融合与孤立。我们想把社区联合到一起,取消社区的边界,也即社会融合,社区之间要加大社会融入性。我们有理论框架。第一是组织的聚焦是内部的还是外部的?例如工厂是聚焦内部,提高生产效率;而商场是外部的,想要更多的消费者进来。第二是结构,一个组织的结构可能像政府部门一样静止,或者像村庄一样灵活,两者有不同的资源。
我们想要建立起一个平台,把社区融合到一起。人类的共性是喜欢合作,喜欢融合。我们在世界各地都做了工作。甚至在利雅得,我们都关注创新,让创新的人都聚集到这里。利雅得气候炎热,我们想知道人们住在哪里,怎样利用环境,在炎热的天气下如何生活。我们建立起自己的工具以了解大数据、了解人们的行为,来模拟这些问题。我们关注的是可持续性的环境,最重要的就是仿真、模拟、规划人们的行为。

 
我们的试验项目赢得了6个奖项,最近的一个是“世界上最智能的社区”。我们很多时候都是利用现有的资源,而不是使用或创造新资源。我们有个提议,把银行改造成联合办公空间。这样,商业园区只利用现有的空间和资源就可以提供新的服务,不会增加新的东西,而且改变了整个城市的生态。
只有对整个城市不断进行优化、更新,才能增加城市密度。我们不能一味在空间上扩张,而要在使用的复杂性上让城市变得更加精密
 
 
反思幸福,乡村城市化!
意大利建筑和设计大师 Aldo Clibic
 

 
幸福的定义
今天我要和大家介绍的是我们的研究项目,名叫“反思幸福”。反思幸福代表了一种把具有潜力的场所打造成社区的理念。我们先定义一下幸福:幸福不是普通的高兴、开心,而是卷起袖子创造未来,创造生活
 
为人才提供幸福生活
在这个项目中,我们希望帮助一家公司的员工在乡村建立一个新的、现代的居住区,为他们打造舒适的居住环境。最重要的是把农业、年轻人的生活以及社区生活结合在一起。当然,我们必须要注入创新性,为那些人才创造出幸福的生活。健身房、剧院、各种各样的活动设施,这些场所的建立可以提升整个乡镇的生活质量。
 


小城镇的社区打造
我们还想为学生、为移民做一个项目。米兰的郊区有个小城,我们想在那里建立起小户型公寓,提供很好的公共服务,主要打造一个融合性的、小城市的开放社区。这样的社区会给小城带入新的居民,而且为学生、为移民、为工人提供居住环境以及收入。
  
城乡融合,提升乡村质量
最后,我想分享的是在上海做的项目。我们面临的问题是:不能毁坏乡村环境,但同时要把城市带到乡村、把乡村又融入到城市当中。为了解决难题,我们要打造一个农业的系统。所以我们有了公共分享服务的理念。城市与新城镇之间的融合可以解决乡村的生活质量问题。我们的理念就是利用这种古老的农业系统,把农业、园艺还有蔬菜、水稻和渔业融合到一起,建立起生态的农业网络,打造成一个农业园。
  
 
圆桌论坛:迎接城市更新大时代!
主持人:城智更新研究院院长 陈方勇
 

 
在最后一个圆桌论坛“迎接城市更新大时代”中,主持人陈方勇问道:“城市更新最强的推动力来自哪里?”

 
王倩认为,城市更新首先来自于人们对美好生活的需要,对更好的居住、办公、商业空间的需要;汪浩补充说,政府的人才导入等政策也极大地影响了城市更新的进程,城市更新的快与慢、好与坏和政府引导有直接关系。郭丙合的观点是,需求由人产生,人是整个城市的灵魂和本质,这是城市更新的核心。张森华则强调,技术会让城市更新有很大的不确定性。谈子信的看法在某种程度上是对郭丙合观点的延伸:人的需求是第一需求,而利益需求也非常重要,城市更新实际上是利益的重组。



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关键字:城市更新,城市,城市规划,房地产,城市建设
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