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苏鑫|城市更新的潜力远远大于住宅开发

发布时间: 2018-09-30 15:42:56 编辑:城视窗 来源: 原创 浏览次数:
2018年9月20日,在第二届中国城市更新论坛开幕演讲之后,城视窗.中国采访了演讲者——高和资本创始人、中国城市更新论坛主席苏鑫先生。


为什么要从房地产业转向城市更新?
中国城市早期的粗放式发展带来的弊端已为人所共知,而未来城市发展的新路一直在探索之中。城市的发展应当从盲目的扩张转向对现有建筑设施等的更新升级,由外延式扩张向内涵式增长转变。近日,城视窗.中国采访了中国城市更新论坛主席、高和资本创始人苏鑫,了解到了城市更新与房地产开发的不同及其优势。

 

城市更新经典案例:柏林波茨坦广场

 

城市更新经典案例:哥本哈根超级线性公园

 

城市更新论坛——新兴的行业交流平台

中国城市更新论坛
是国内以城市更新商业案例和商业模式为核心内容的峰会,旨在推动中国城市更新“原则”建立的思想盛会。城市更新论坛在2017年6月由城市更新行业的业内机构发起设立。论坛致力于成为相关的政府监管部门、专业机构及投资者共商城市更新问题的交流平台。
 

梦想加·上海外滩空间

 
2018年9月20日,城视窗.中国来到北京郎园Vintage,在第二届中国城市更新论坛开幕演讲之后采访了演讲者、中国城市更新论坛主席苏鑫先生。以下为采访实录。
 
 
城市更新领域的潜力有多大?
 
我不知道你们怎么理解城市更新这个行业。我来做一个对比:房地产行业有多大?现在千亿的公司有多少?500强的公司最底下的现在销售额有多少?未来城市更新的整个市场规模远远大于住宅开发,为什么?
一栋楼过了5年、10年就需要更新一遍,而住宅开发只能做一次。再次做的就叫城市更新,不叫开发了。

 

 
政府的在城市更新中的角色非常复杂。没有政府就不可能有片区的振兴和文化的保护,政府的力量是非常强大的,它有这种资源,可以调动和推动。
我相信在北京、上海、深圳等一线城市,城市更新会慢慢发展起来。比方说深圳有个城市更新局,上海有城市更新的管理办法,北京现在更多地提到了产业升级的“腾笼换鸟”的政策,各个城市都在齐头并进推动一些东西。我觉得这个机会就是自然而然的,再加上现在这届政府推动的经济发展不是简单的高速增长,而是提升质量和品质的,所以在城市这个板块里头,产业升级和经济的品质增长之间有个很好的互动关系
 
 
城市更新如何处理与城市产业和文化的关系?
 
苏鑫:我们会关注城市更新怎么跟原来有的城市肌理相结合,怎么把文化保留下来。比如北京的劝业场,人们原来想拆掉它——从商业上说,拆掉肯定更划算,但是它留下来了,变成一个艺术的展览空间,没有商业化去运作,等等。

 

北京劝业场——更新前
 

北京劝业场——更新后

 


 
单一业态引领的城市更新是否会造成“千楼一面”?
 
城市更新到底会不会造成千楼一面?我的答案是否定的。以前的办公空间更多地是没有服务的物理空间,都是物业管理,没有任何服务。而未来的办公空间,新办公就跟商业一样。商场有品牌吗?酒店有品牌吗?哪个办公楼有品牌?没有。有没有品牌可以复制的?没有。空间不是本质,里面的东西是本质,它给我带来的体验是本质。所以一定是不同的,这就是消费升级推动的。

 

城市更新——重庆弹子石老街(该图来源:景观周)
 

城市更新——美国巴尔的摩港
 

城市更新——鹿特丹市集住宅(该图来源:灵感日报)

 
 
高和资本在城市更新领域发展的三个阶段——做城市更新的先行者
 
高和资本于2009年10月正式成立,是中国首支也是最大的人民币商业地产私募股权基金,专注于投资一线城市和1.5线城市核心区域的商业不动产,已收购项目11宗,总投资额超过240亿元。在2012年—2016年连续五年被《中国房地产金融》杂志评为“中国最具实力房地产基金TOP10”,是中国商业地产基金的领跑者。高和资本在探索商业类物业投资的过程中,开创了诸多新的模式,其中,最具代表性的模式创新是城市更新、CMBS、私募REITs、资产精装修
 

高和城市更新项目——蓝峰大厦

 

蓝峰大厦 改造前的大堂

 

蓝峰大厦 改造后的大堂

 

蓝峰大厦 改造前的走廊

 

蓝峰大厦 改造后的走廊

 
 
高和——过去
在过去这个阶段,我们就是坚持。因为高和成立了9年的时间,没有做过一分钱的债,没有做过一平米的住宅开发,都在做城市更新、股权的投资,这是坚持。在这个阶段,我们看到了房地产的本质。它在中国就是一个偏资源的行业,不管我们愿不愿意承认,至少以前就是这样。资源就包括钱和土地,这是第一点。
第二,我们和世界发达的市场对比,发现其实在那些市场里面并不只是开发业务,做的都是有机的城市更新业务,做的都是金融推动的城市更新。房地产既然跟钱有关系,我们也没有钱,国外又是基金这种金融机构来推动的,我们就想能不能做基金?2009年,高和就开始做第一波人民币的地产基金。所以2010年就称为人民币地产基金的元年,这背后有两个力量来推动。从国外经验看,金融和城市更新结合是个必然的趋势,最好的方式就是基金化推动
 

高和静安大厦 改造前

 

高和静安大厦 改造后

 

高和静安大厦大堂 改造前

 

高和静安大厦大堂 改造后

 
 
高和——现在
现在这三四年的时间里,我们更多关注的是创新的东西,为什么呢?你会发现城市更新非常复杂,所以传统开发的一些理念、机制都不可能应用到这里来。为什么城市更新不叫房地产?不光是政治上要有区隔,更重要的是它是更有服务推动、消费升级推动的行业。这样再推进三四年,高和聚焦的就是创新。创新实际上是三块的创新,一个是内容创新,第二个创新是金融的创新,第三个创新就是资产管理的创新

 


高和——未来
展望未来,我不知道高和应该是怎么样的,我先说个人的目标,企业肯定要跟创始人的个人目标有关联度。第一个目标是,我希望能有一个值得自豪的城市更新案例
第二个目标,我们是公募基金的主要推动者,所有的城市更新到最后你创造的价值,都需要通过退出来体现。在国外发达国家退出主要的方式就是证券化,就是公募REITs,在国内还没有。明年上半年,我们可能会将公寓试点的公募REITs推出来。未来我们希望通过合作的方式做一些事情。
 
 
人物简介
 

 
苏鑫,高和资本创始人及执行合伙人,曾任SOHO中国有限公司执行董事、首席运营官(COO)。2009年开创了中国首支人民币商业地产基金——高和资本。高和资本曾被上海《第一财经》连续六年评为“中国房地产人民币基金TOP10”,目前在商业地产领域总投资规模超过360亿元。苏鑫先生还担任了中欧国际商学院房地产及建设行业同学会会长、中国城市更新论坛执委会主席。
 
  
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关键字:苏鑫,城市更新,住宅开发,房地产
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