陈述｜绿色城市中心价值重构

基于海湾与流域水生态修复的绿色城市中心发展策略

            在城市快速成长发展的今天，城市中心的定义不再单单局限于工作与集会的地方，而是指全天候综合性的，办公商业、居住、文化与自然平衡的，人性化尺度的，最具商业价值的城市标志性发展区，即绿色城市中心。将自然生态系统作为城市复合生态系统的一部分，强调人工环境与自然生态环境相协调，城市空间发展与自然演进过程相契合。以自然过程引导土地开发与城市布局，设计结合自然。强调自然生态对城市发展规模的约束，体现发展极限的思想。本期城视窗对话中共广东省委党校(广东行政学院)教授、城镇化研究中心主任陈述，基于对海湾与流域水生态修复的绿色城市中心的发展策略来探讨一下绿色城市中心的价值重构。

城市开发过程存在的普遍问题

陈述教授总结目前城市开发过程主要存在三个问题：

1. 城市特色不鲜明，缺少视觉吸引力与标志性的绿色城市中心。

2. 政府规划引导与企业发展目标没形成合力，项目商业价值与拆迁难度形成正向关系，导致项目布局分散，见缝插针的城市更新没有形成品质规模效应。

3. 为了应对人口快速增长，采取传统的城市外扩，城市向多中心化方向发展鲜明，而在已开发区域进行再开发不足。

 

应对策略与价值重建

以海湾与流域水生态修复的绿色城市中心发展为例，陈述教授总结了六个“解决”：
 

1. 解决地块位置与规模问题，实现基于河流湖泊水生态修复的城市中心价值重构。

选择城市中心不仅要考虑城市自然环境，能充分利用自然特点突出城市特色的地方；也要考虑城市的历史与现状，充分利用历史已形成的中心尽可能依附老城中心。同时也需要选择位置适中交通方便的地段，方便城市居民比较便捷地到达市中心；以及考量城市用地将来的发展，选择拆迁强度较少，没有污染的地区，保持布局上的灵活性。因此在海湾与流域水生态修复的城市中，城市中心的规划首先要考虑保留山水林田湖草等自然环境。坚持保护优先，自然恢复为主，全面修复海湾与流域水生态。选择与原有商业价值地块有一定联系，拆迁规模较小，规划容积率与原有容积率差值较大的地区，最好临近自然河流湖泊，交通可达性与机动性强。规模一般为 800-3000 亩。

 

2. 解决城市景观与土地增值问题，平衡高层建筑、城市中心规划设计原则与自然文化遗产的保护。

创建紧凑型城市形态，以高容积率方式建设临水的高层建筑才不会影响居住环境与生活品质。留有足够的公共空间，实现节约性的发展。明确城市发展边界，以公交为导向发展，规划小尺度街区，提高社区可步行性。提倡公共交通，限制小汽车使用。打造公共绿色空间，强调空间的混合功能性。研究当地的地理特点，区分可开发与不可开发区域。在保护绿地、农业、历史与文化的资源的同时进行商业再开发。

3. 解决开发主体的问题，实现合作框架设计的专业性与多重性模式。

以政府平台公司与基础设施建投公司为主，吸收专业房地产公司，商会与园林景观设计施工参与。土地综合开发可有机实现一级与二级开发衔接，确保商业中心开发与周边住宅建设的规模进度匹配，完成功能、交通与景观的完美合一。另外，必须具备项目融资、设计施工总承、OM（Operation Manager，运营经理）这三项分段工作的组织或整合的能力，才符合 PPP（Public-Private Partnership, 政府和社会资本合作）合格的社会资本，才真正能够把 PPP 的事情做好。如果单个主体缺乏这方面的能力，应该找相应的合作伙伴一起组成联合体履行这方面的职责。PPP绿色城市发展基金项目融资的增信，主要取决于具体的 PPP 回报机制。PPP 回报机制主要包括使用者付费、政府补贴及资源补偿。

4. 解决大片区整体开发项目投资收益平衡问题，为该不同容积率地块找到平衡点。

临水商业地块水生态空间的公园化，需由政府负责规划建设，从而减少商业项目成本。政府对发展水岸商业中心住宅的容积率实行奖励等政策性支持。通过对 TOD（Transit-Oriented Development， 以公共交通为导向的开发）站点的配套、辐射范围住宅用地与公共空间的充分利用、土地的混合利用、整体规划设计的施工来实现最优平衡。

5. 解决土地的商业价值问题，保护原产权所有者权益，重建绿色城市中心区的产业。

寻找政府、开发商与原产权所有者在项目改造中的利益平衡点，找出级差地租与旧城改造的契合点，以大区域捆绑式为城市更新基本单元，引导建筑体量向临水城市中心聚集。寻找项目的转腾点，采取先建后迁模式，提高留用地，建设返还土地的资产价值，确保项目范围的拆迁补偿整体资金平衡。加密街区密度，增加地铁、城轨道路站点等城市基础设施，确保教育医疗的配置，重视城市中心区的产业重建。
 

6. 解决建设用地与用地指标问题，拟定绿色城市中心开发激励政策。

在全域范围内实施土地增减挂钩与占补平衡政策。建设用地指标与容积率投放向城市中心地块归集，通过发展权转移，使历史建筑的所有者可以因未使用的开发权得到相应的回报，同时该开发权也得以转移至通常位于同一区域的其他建筑上。形成高密度的标志性城市中心区，采用公共激励政策来刺激城市中心的开发投资。通过提供具备竞争力和可持续性的方案，来对抗蔓延式发展。例如减税、提供土地成本津贴、修复自然生态、建设新的交通和城市基础设施、完善医疗教育和公共安全服务、发放额外的容积率补贴等。