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乡村康养旅居未来可期:康养+田园双王牌

发布时间: 2020-09-21 23:12:22 编辑: pengruiping 来源: 文旅视角 浏览次数:
养老产业和乡村旅游都是国家未来重点打造的民生产业。但是, 鉴于区域发展不平衡性和养老相关政策的不完善, 田园综合体旅居养老产业还处于探索阶段。

乡村田园旅游现有资源与城市高端旅居养老需求之间的矛盾, 需通过建立一种新的乡村旅游模式来解决。田园综合体虽然在定位上与城市居民旅居养老需求相匹配, 但是其在发展过程中, 也需要按照旅居养老客户的特点和需求设计相应的功能和产品, 真正做到功能布局的综合性、市场对接的融合性、政策利用的充分性。
 

一 优化资源结构, 平衡供需矛盾

 

1 引入地产, 对接旅居养老市场需求
 

要做到与市场需求对接, 首先就应在田园综合体中实现住宿条件满足城镇居民旅居养老的主要需求。国家在《关于开展田园综合体建设试点工作的通知》中, 只是提出了田园综合体的总体建设理念, 没有对田园综合体中土地的开发结构进行详细的规定和阐述。随后, 许多学者对田园综合体建设框架展开了不同阐述, 提出“农业+文旅+地产”主体架构, 并阐述了“五区”建设, 即农业产业区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区和综合服务区。一方面, 这种架构与田园综合体的以农业为核心功能一致;另一方面, 也明确提出了田园综合体布局地产和生活居住区的观点。从表3关于田园综合体与现代农业园、特色小镇和美丽乡村等的对比中, 就可以发现田园综合体在地产功能布局上的完善。
 


通过表可以发现, 田园综合体突出了地产板块功能和旅居功能, 产业定位也提升到文化旅游层面, 这与城市居民对田园旅居的要求不谋而合。

无锡田园东方是这种模式的践行者, 虽然其对外宣传没有将度假地产作为重点, 但是其度假地产仍占据了相当大的比例。整个田园综合体规划600多亩, 其中作为地产一期开发的600亩330套别墅已全部售卖完毕。在330套别墅中, 一部分作为商业别墅对外公开售卖;一部分作为分时度假地产出租。这种在田园综合体开发过程中融入地产的模式, 一方面有助于开发企业平衡回笼资金;另一方也为进一步实现在田园综合体中生活居住提供了必要的硬件条件。
 

 

田园综合体与现代农业园、特色小镇和美丽乡村对比
 

这些位于田园综合体中且交通方便、绿色和特色明显的住宅建筑可以有效满足城镇中高端收入居民的旅居养老需求。据江苏省旅游统计调查显示, 苏锡常 (苏州、无锡和常州) 3个城市中有78%的老人愿意去附近建设比较完善的田园综合体旅居养老, 并希望这些田园综合体不仅拥有亲子娱乐区, 而且是具有民宿或分时度假性质的住宅或别墅。因此, 在田园综合体开发过程中, 结合养老产业, 通过整体的装修设计,植入养老地产板块, 是融合城市居民养老需求的必然趋势。
 

 

2 增加商业模式, 对接旅游养老者多层次需求
 

那些计划乡村旅居养老的城镇老人, 一方面有社会保障体系下固定的退休金和自身一定的积蓄;另一方面还有子女的全力支持, 他们希望在乡村旅居过程中既能体验田园风光, 也能享受到类似“城市综合体”中的便利。田园综合体是集农业产业区、生活居住区、文化景观区、休闲聚集区、综合服务区“多元化”功能于一体的模式, 这种“乡村多元化”功能布局与城镇旅居养老的“综合需求”相适应。针对这部分城镇旅居养老群体, 田园综合体在进行建设构建时, 可以在“五区”建设中融入他们的旅居养老需求:


 (1) 打造生态农业产业区。开展农业体验和农业科普活动, 营造返璞归真的田园气氛, 这既是田园综合体的核心定位, 也是满足旅居养老者的吸引核。

 (2) 建设文化景观区。为吸引城镇养生养老人群, 必须提升田园综合体后期土地价值和旅居养老群体的精神体验层次。

 (3) 构建生活居住区。在田园综合体中引入住宅地产, 这一方面是田园综合体开发企业盈利的核心;另一方面也是旅居养老者安居的基础。

 (4) 完善休闲聚集区。通过在田园综合体中引入主题建筑、街区及亲子园等来丰富旅居养老者的休闲体验需求。

 (5) 丰富综合服务区。综合区更像一个社区, 包括美食、日用品、医疗、安保、物业等商业功能。这些功能既是构建田园综合体的需要, 也是旅居养老者的需要。具体构架如下图所示。
 


图融合旅居养老需求的田园综合体功能构架

 

 

二 顺应需求、供给侧改革

 



 企业联合, 供应模式改革
 

在田园综合体中的养老模式应该是一种中短期的旅居养老, 这就要求养老机构之间相互联合, 通过组建养老联合机构, 实现异地循环养老模式。所谓异地循环养老是指服务商在一定区域范围内, 建立多个连锁养老基地, 统一标准、统一品牌, 实行会员制, 不管会员在哪一个连锁基地都可以得到同样的优质服务, 其特点重在提供“一卡在手, 处处是家”的服务。因此, 田园综合体可以充分利用前期国家在美丽乡村建设中已建好的田园小镇, 与其进行联合, 开启旅居养老模式。基于田园综合体、特色小镇的各自特点和优势, 发展异地循环养老基地总部经济, 尤其是在发展比较成熟的城市群, 应加快连锁养老基地建设, 实现循环养老。
 

 

三 完善相关土地配套政策


田园综合体开发企业要遵循现在的土地管理政策, 利用田园综合体发展旅居养老, 需要高超的技巧。首先, 创新土地开发政策, 保障增量、激活存量。通过依法推进土地经营权有序流转, 利用田园综合体区域内的现有民宅, 构建农村新型养老载体。在坚持农村土地集体所有的前提下, 促使承包权和经营权分离, 形成所有权、承包权、经营权三权分置, 经营权流转的格局。2017年中央一号文件专门强调提出, 要完善新增建设用地的保障机制, 将年度新增建设用地计划指标确定一定比例, 用于支持农村新产业、新业态的发展, 允许通过村庄整治、宅基地整理等节约的建设用地, 通过入股、联营等方式, 重点支持乡村休闲旅游、养老等产业和农村三产融合发展。其次, 充分利用田园综合体与养老用地的政策, 通过企业联合、先分别进行建设用地的申请, 再联合开发的形式, 进行土地的开发和利用, 实现建设成本和利润的平衡。最后, 政府也要优先安排养老土地利用计划, 给那些具有养老功能的田园综合体、特色小镇配套良好的交通、通讯、供电、供水、排水等基础设施, 减免税收, 为田园旅居养老助力。
 


养老产业和乡村旅游都是国家未来重点打造的民生产业。顺应民生和市场需求, 优化创新旅居养老的形式, 合理利用国家政策是实现养老经济与田园综合体等融合对接的基本思路。但是, 鉴于区域发展不平衡性和养老相关政策的不完善, 田园综合体旅居养老产业还处于探索阶段。建设一个能让所有人心有所属、情有所依, 生活与养老共生的田园综合体, 还需要政府、企业与城乡居民的共同努力。

关键字:乡村,康养,城视窗,田园,旅游
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