田园综合体面临的三个基础性难题！

        “田园综合体”作为一种全新概念或业态，目前依然处于摸索中，尚未形成足以为行业借鉴的发展模式。“唯美乡村”认为，土地问题一直被认为是田园综合体落地的难点之一。按照要求，农民是田园综合体的主体，且农业是产业链中的基础性产业，在一二三产业的互促融合发展形成大农业范畴。土地的有效足够供给，成为田园综合体建设的关键。

        目前，田园综合体的主流土地获取方式有四种：采用土地银行的方式；建立以土地股份为基础的合作社；农村闲置宅基地及废弃园地的指标整理与农林复垦；土地置换、租赁、入股联营等。但这其中也有挑战，可参考一例是，早在2008年，成都在全国率先挂牌成立成都农村产权交易所，为农业项目发展提供土地保障，但多年过去，这一探索模式尚未取得良好成效。

        在目前宏观政策利好的情况下，田园综合体的土地依然还存在难题。这包括我国农民户均经营土地少，多为一家一户小规模经营，形成较为零散的地块，对田园综合体大面积的土地利用形成制约。也就是说，田园综合体的大量用地要获得很多农民的许可，利益主体众多且复杂多样化，对农业农村发展项目建设的积极性各有不同，一旦未达成统一意见，整个项目建设将受到不利影响。

        乡村已不再是单一的农业生产载体，它还要解决美丽乡村的生态宜居问题，为城市人和周边人群的休闲度假、养身康体等一系列的高潜力价值需求提供载体。这也促推更多的社会资本“上山下乡”，发力田园综合体建设。

        田园综合体的业态模式为“农业+文旅+地产”，完善的田园综合体是一个包含农林牧渔、加工、餐饮、旅游等行业，以农村用地为载体，以功能复合化、开发园区化、主体多元化为特征，融合“三生”功能的新型“三农”复合载体 。

        社会资本进入，为乡村形态改变提供了更多可能。旅游金融投资专家认为，企业承接农业，可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业， 形成当地社会的基础性产业。

        在田园综合体建设中，政府一般提供资金和政策支持，但出于招商引资等目的，政府选择与资本站在一起，并非不可能。业内人士建议，政府不应该作为利益相关者一方参与进去，而更应该 是利益协调方或平衡者，更多站在弱势一方，也就是农民一方，保护原住民的利益，并考虑如何保持三农问题的均衡发展。

        农民利益的保障，其实不仅仅是经济利益，还包括文化利益。在真正的田园综合体里，不仅有老农民，更有被乡村吸引、愿意从城市回归乡村、参与农村发展的新农民。他们需要在传统与现代间进行文化的构连和融合。实现传统和现代的对接沟通，田园综合体才更具市场价值。


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