沙伟斌：房地产需求结构将迎来趋势性转变

　　改善性需求将出现加速上升态势

　　从城镇人口中35—54岁年龄段人口数量的变化趋势看，在我国城镇人口数量不断攀升的同时，未来城镇人口中35—54岁年龄段人口数量将由 2010年的约33.5%比例微降至2030年的约33.2%。考虑到人口高峰将在2030年左右出现，以及2030年城市化率约为54%，因此，2030年城镇35—54岁年龄段人口数量约为2.57亿，较2010年将出现明显的上升。由于人口年龄结构和置业水平具有很强的相关性，通常城镇人口在35-54岁之间会集中释放改善性需求和投资性需求，因此这一年龄段人口数量的明显上升将显着增加潜在的改善性需求。

　　从住房需求变化来看，由于中国未来改善性需求的潜在购房者往往已拥有一套以上的住房，考虑到国内建筑的设计理念以及建筑质量等都会经历一个由不成熟到逐渐成熟的发展过程。这就使得未来20年许多现有住宅将出现居住环境落伍、建筑物老化等现象，从而促使已拥有这些住宅的居民形成新的改善性需求，进而使得潜在的改善性需求上升。

　　从自有住房者收入增速来看，由于改善性住房需求者多为二次以上购房者，所以通常已解决基本自住需求。这些人群主要由当前城镇中收入水平较高的居民(以中产阶层及以上居民为主)组成，他们的未来收入增幅有望明显超过未来居民人均增幅，因此其未来改善性购房能力也将快速上升。

　　——沙伟斌