李文捷｜新型城镇化实践与展望：旅游导向型主题开发

　　今天讲的是新型城镇化和度假旅游地产这两个话题城市化已经过半了，这是过去五年城市人口数字，当然统计跟实际的情况还是有出入，这是官方的数字，城镇人口已经达到了7.31亿，农村人口是6.30亿这么一个尺度，城区面积18.34万平方公里，从总量上看似乎基本守恒，但是大家都知道土地的位置和质量都在严重的下降。

新型城镇化发展有太多的空城，我们先来看几个数字，行政的单位随着城市化的进程，城市的人口远远的超过了乡村的人口。

这是2013年城乡居民收入对比，农村的人均纯收入八千多块钱，不到九千块钱，从数量上来讲是往上走的，但是城镇的收入已经接近三万了，也就是说，它们是一比三一比四甚至一比五的一个收入的落差，这就导致城乡很大的差距造成了社会的问题越来越严重。

　　中国的基尼系数在官方公布的数值已经是零点四几，但实际上民间研究已经超过零点六了，大于零点四就是收入不均已经非常严重了，社会有些不安定因素，实际上我们增了，城镇化的本质是公共资源，财政资源和公共服务，向农村流动达到城乡平衡的过程，但实际上反过来的现状是不平衡，所以现在农村的问题就在于，农村和小城镇没有地位没有政策没有资金，没有特点甚至没有发展的思路。

　　有一个总结，全国各地看到了很多小城镇和乡村的发展现状。最的核心问题就是我们提新型城镇化，但是实际上这种要素回流到农村的难度是非常大，它自身的动因是不足的，很简单来讲比如说中国行政划分至少有六级，除了一线城市还有省会城市、地级市、县级市，县级市下面还有乡镇，乡镇下面还有农村，实际上省会城市跟地级市它是互相争夺资源的，更明显的是地级市跟它属下的这些县级市以及属下的这些县之间的资源的抢夺，那么县和镇，那么镇更不是对手了，对于县长来说，我先把自己的县城发展好，很多小城镇根本就没有发展的动力，那么在这个过程中，三农我们叫农村、农业、农民，它原来是供应或者支持城市生活，城市品质的原材料，包括工业生产的材料，但是时至今日，我们再去看三农，它本身能够提供多种的功能业态和服务，它实际上已经参与到城市生活中来。比如说农业的发展，农民作为内需的一种拉动，比如说生态的安全，比如说回归田园游度假消费，这一系列的都能够参与到新型城镇化的建设中来，我们现在做的事情最核心的就是希望能够帮助这些中小城镇社区以及农村创造它能够持续发展的原动力，达到城乡的空间的和产业上的持续发展，似乎可持续发展是个老生常谈，但是我们在很多场合都一再的向我们的同仁去强调可持续发展这件事情，它真正的意义要知道一个平衡城市乡村人和自然环境的平衡，能够持续发展，同时为我们的后世留一些空间，留一些资源，这个是我们真正想推广的理念核心价值观，也是路径的不二选择，所以我们现在提一个，可持续智慧型产业城镇的计划，尤其是针对中心城镇，包括一些社区、乡村、人居环境的可持续发展模式，这里面我们就要探讨它的多种因素的平衡。

　　我们讲可持续智慧型城镇，从四个要素来分析：生产、生活，人居空间，以及它跟自然环境的关系。因此我们就提出一个多规合一的可持续综合规划模式，因为在中国传统的规划全部是分开的。

　　新型城镇化发展方向

　　新型城镇化的问题最主要的几个方向，第一个就是智慧园区，一定是有产业驱动的，到底是什么产业，我们要量体裁衣，适合什么产业，当地的区域逻辑关系资源优势等等，之前我介绍了我们对于智慧产业的一些想法，每一个项目可能都不一样，但是这种智慧园区一定首先是产业驱动的，才能够做到产业一体化，就像我们这两年一直在做京津冀一体化，北京产业转移转到哪儿去转什么产业，在当地怎么跟当地的城市乡村密切的结合，让它有持续的生命力，第二个重点的讲一下旅游导向型的主题开发，旅游导向型基本上来讲，还是资源依赖的，它的核心的思路是资源价值的最大化，它这里面需要有一个人为的文化的过程，第三就是城市复兴，因为实际上城市的增量已经很难在做了，一二线城市来讲泡沫很厉害，三四线城市泡沫更厉害，这种情况下，我们专注到城市的更新，二十世纪八九十年代，城市的快速发展，大量的粗制滥造导致我们的主题更新提前的到来了，这种城市更新一定首先产业升级的，第二个是文化创意创新为统领的，这是第三块的方向，第四个方向就是绿色的，可持续的环保节能的人居社区，或者城镇的建设，那么这里面的核心推手，我们叫做健康服务业，国家在2013年底出台了一个叫做《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》，健康服务业有五大子项，我们现在做了一个国家级的项目里面，把它整个健康服务业重新架构，包括了养生也包括了养老，第五个是乡村再造，基于传统乡村风貌改造的，基于乡村人文社会的再造，基于传统农业乡村业态提升再造，它也是一个系统工程，第六个就是景观带动的美丽乡镇，它也是很好理解。

　　想要做旅游地产的地产商必须要做几个转型，它不是简单的快速的快餐式的，这一块经常会给地产商朋友几个建议，就是你要做到四件事：成为产业平台的运营商；整合服务的提供商；有投资属性的主题地产商以及生活方式的缔造者。每一块里面都有一些含义，所以做旅游地产是在干什么实际上是在干基于满足和引导目标市场客户需求的生活方式和消费方式的价值再造体系，就是你给他提供的是一种体验和生活方式，所以我们希望能够通过一个统筹的一体化的方式，这样的话我们就不是一个简单的说，给我们的开发商朋友做点图，写点报告这么简单的一个技术服务，而是成为他的事业的一个全方位的合作伙伴。

　　做旅游地产开发每一个细节都是要决策的，它是一个全程的专业依赖的四个关键环节：定位，第二个是创意设计的过程，第三个就是算账，利益的平衡，第四个就是专业的运作，其实这个就是smart平台所倡导的一体化，无外乎就是这么四个环节。

　　今天跟大家讲几个案例，这个是清水镇的旅游规划，也是在斋堂镇的更西边，是北京的西门库，北京最东边的金海湖小镇，和最南边的采育小镇都是我做的，做了三个门户小镇，这个也有三万多平方公里，门头沟的镇都比较大，这里边就探讨了山地旅游度假产业，应该也是门头沟旅游的支柱产业，它这里面包括了，灵山百花山风情游等非常好的，在北京近郊来讲是一流的旅游资源，怎么样把它盘活，形成整个的旅游体系，当我们做了整个门头沟的旅游产业，做了清水镇的旅游规划之后呢，后面又陆陆续续的，做了一些这里面的一些公寓和村庄，策划了一些很有趣的项目，想把它变废为宝，这是另外一条沟，虎头山，这是雁翅，也是在门头沟的另外一条沟黄岩沟做了一些，谢谢各位，基本上想跟大家分享的就是这些，有什么意见或者建议，大家可以一起探讨交流一下。

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　　人物简介

　　李文捷
　　易肯设计总裁、首席规划师。毕业于清华大学建筑学院，全国房地产经理人联盟城镇委员会委员、实战讲师，清华校友房地产协会理事，清华企业人俱乐部副总干事，SMART度假地产专家委员会委员。

　　2010年至今——北京易肯建筑规划设计设计有限公司

　　首席规划师/资深建筑师

　　1999-2010 英国阿特金斯集团

　　阿特金斯中国区董事，北京阿特金斯总经理，城市规划设计与咨询事业部总裁