蔡为民：楼势说“地王”心事谁人知？

　　全国地王新鲜出炉

　　近期动见观瞻、素有“房地产景气风向标”、“房价最坚固堡垒”称号的上海楼市动态，只能以“扑朔迷离”名之。一方面其个别板块的房地价迭创新高，另一方面则是一、二手房市场表现欲振乏力!

　　数据显示，今年1-6月上海市商品住宅累计成交面积406.19万平米，同比重挫32.63%，从而拖累土地出让成绩，今(2014)年二季度共出让92.36公顷，环比一季度下降81.26%，同比去年二季度下降85.19%，市场形势之惨不难想见。

　　惟下半年伊始，令业内外深感不可思议的事件接二连三发生——7月9日，东方动力有限公司(香港丽新集团旗下企业)以5.77亿元竞得上海黄埔区五星桥街道104街坊39/1宗地块，楼板价59859元/平米，溢价率62.54%，剔除30%的保障房部分，该地块的楼板价高达85513元/平米，于是全国楼板价地王横空诞生!

　　丽新集团再犯1997同样错误?

　　几乎就在同一天，继北京之后，上海成为两个月以内第二座开放豪宅进入市场的城市。北京在六月份便陆续批准七个楼盘以高于去2013年11月所设上限之价格开卖，以提振开发商愈来愈低迷的购地信心。上海则是同意位于闸北区不亱城板块的华侨城苏河湾，开出29.8万/平米的房价面市，令人瞠目结舌。之前虽有同属黄浦区的绿城黄浦湾对外喊价30万/坪，但那毕竟不含大量的赠送面积(挑空、阳台、露台……)，且系该楼盘“仅此一户”的楼王(目前已售出，单价不详)，这就难怪引起市场一片哗然。

　　有专家认为，不论是华侨城或丽新集团，值此风声鹤唳、买气低迷的敏感时机，搞出如此大的动静，纯属逆势操“盘”、不识时务之举。但我判断其中恐怕另有玄机。

　　虽然专家指证历历，该集团曾在1997年香港楼市最高点时，耗资69亿港元将中环富丽华酒店纳入囊中并计划改建，悲惨的是，紧随其后的楼市崩盘，使企业损失惨重，最高负债超过100亿港币，股价从12港元重挫至0.6元!并以同属港资背景的李嘉诚家族作对照——其4月8日才以低价(单价3.4万/平米，总价9.28亿美元)出脱位于北京三环边上、写字楼+商场的北京盈科中心之事例，试图突显丽新集团“反向指标”的作用。

　　但实际情况会是如此吗?

　　土地条件并非“独一无二”

　　且让我们检视该地块的相关条件。总体来说，土地位置“甚佳”，但与“绝佳”仍有距离，座落上海卢浦大桥西侧、打浦路隧道东侧，紧贴黄浦江，面对世博板块，土地面积6885平米，为容积率1.4、建蔽率30%之住宅用地，此外还需配建30%保障房，使开发商可售面积不及6800平米。更有甚者，政府要求必须 “全装修现房销售”。于是有人算了一笔账，8.55万/平米的楼板价加上全装修，由于楼盘规模超小，售价必须在10～12万/平米才能有合理利润空间，而目前周边行情一手房6～7万/平米，二手房4～4.5万/平方米，标准的“面粉贵过面包”!因此非常质疑该集团负责人是否“把利好留给市场，欲将风险紧抱怀中”?或私下与政府之间有什么不可告人的秘密协议，否则怎么会做这等傻事?

　　高价抢地自有算盘

　　在我来看，事出有因，不能单纯的从表象判定丽新集团“犯傻”。至少我相信其掌门人对上海楼市的前景判断，与我“上海房价四年翻番”之观点，基本是一致的，亦即该地块三至四年建成后售价超出10万/平米，绝对是“铁板钉钉的事儿”，而“全装修现房销售”看似劣势，对财团来说反而是利多。众所周知，当前上海市中心精华滨江景观板块，要么已经建成，要么为商业用房，纯住宅用地已经凤毛麟角，肯定“越陈越香”，摆的越久越值钱。

　　因此，我根本不认为该项目会在2018年之前“浮上水面”，而“全装修现房”便系其拖延战术的最佳法宝，这不正是“李嘉诚们”惯用的伎俩吗?